Deux graphiques pour comprendre la crise de l’immobilier en France

À la fin mars 2024, les ventes dans l’immobilier ancien étaient en chute sur un an de 23 % à 812 000 actes signés au cours des douze mois précédents. Il faut remonter à 2016 pour trouver un niveau aussi bas. À l’origine de cet effondrement, la décision de la Banque centrale européenne de relever brutalement son taux d’intérêt directeur à partir de juillet 2022 pour lutter contre l’inflation. Selon l’Observatoire du Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers s’est ainsi envolé de 1 % au début 2022 à plus de 4 % au premier trimestre 2024, bloquant ainsi les projets d’acquisition d’un grand nombre d’acheteurs. Selon la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM), la baisse des transactions va se poursuivre pour tomber à 800 000 sur l’ensemble de 2024, signant ainsi la troisième année de baisse des volumes. Un phénomène qui n’a été vu qu’une seule fois en cinquante ans (en 2008-2009). Les prix ont commencé à baisser lentement au début 2023, mais restent à un niveau historiquement élevé. L’Observatoire du Crédit Logement/CSA estime qu’il faut en moyenne 4 années de revenus en 2024 pour acheter un logement (et 4,8 années à la mi -2022, ce qui explique aussi le recul des ventes) contre 2,9 en 2001.

La hausse des taux a également impacté les ventes de logements neufs. Les promoteurs se sont retrouvés pris en étau entre une chute de la demande et une forte augmentation de leurs coûts, qu’il s’agisse du prix des matériaux de construction ou de l’énergie. Résultat, entre mai 2023 et avril 2024, 358 200 logements ont été autorisés à la construction, soit 32 % de moins par rapport au pic atteint en août 2022 et 22 % de moins qu’avant la crise sanitaire. Entre fin avril 2023 et fin avril 2024, sur l’ensemble de l’Hexagone, 282 000 logements neufs ont été mis en chantier. Pour absorber les besoins, la Fédération des promoteurs immobiliers estimait dans une étude réalisée avec l’ESCP en 2023 qu’il serait nécessaire de construire chaque année 447 000 logements, et ce pendant 10 ans.