Acheter ou vendre en viager : ce qu’il faut savoir

Le viager est une forme particulière de vente immobilière, à travers laquelle une personne cède son bien à un acheteur, en contrepartie d’une rente viagère et en conservant le droit d’y vivre jusqu’à son décès. Ce système de vente, basé sur l’aléa de l’espérance de vie du vendeur, n’est pas très répandu en France. Il représenterait moins de 1 % des transactions immobilières réalisées chaque année. Pourtant, il peut s’avérer particulièrement intéressant.

Qu’est-ce que le viager ?

La vente en viager permet à des personnes, souvent âgées, de vendre leur bien immobilier tout en continuant à y vivre. Ce type de vente est prévu aux articles 1968 et suivants du Code civil et repose sur un principe simple. Le vendeur, également appelé le crédirentier, transfère la propriété de son logement à un acheteur, le débirentier, qui lui versera, en contrepartie, une rente généralement versée tous les mois jusqu’à son décès.

Le prix d’une vente en viager est généralement composé d’une somme versée le jour de la vente appelée le « bouquet » et d’une « rente viagère » que le vendeur perçoit jusqu’à son décès. Ce n’est qu’à ce moment-là, que l’acquéreur pourra alors jouir du bien comme il le souhaite. Attention, lorsque c’est un couple qui vend ensemble son bien, alors celui-ci n’appartiendra définitivement à l’acquéreur qu’après le décès du dernier conjoint.

Plus de 5 000 ventes en viager sont réalisées chaque année mais ce type d’investissement immobilier connaît une croissance depuis 2020.

L’achat ou la vente en viager répond à deux besoins :

• Pour l’acquéreur : se construire un patrimoine en souplesse.
• Pour le vendeur : profiter d’un complément de revenus intéressant et d’une défiscalisation partielle de la rente.

Les différentes formes de ventes en viager

Il existe quatre grandes formes différentes de vente en viager :

• Le viager occupé : Il représente la forme la plus courante, avec 95 % des transactions. Le vendeur transfère la propriété de son bien immobilier au débirentier, en contrepartie d’un capital et de rentes viagères, tout en continuant à occuper son logement jusqu’à son décès. Pour sa part, l’acquéreur verse ce qu’on appelle « un bouquet » à la signature de l’acte de vente qui représente généralement entre 20 et 30 % du prix du bien, puis des rentes versées à vie mensuellement ou trimestriellement.La valeur de la rente est estimée selon les barèmes de tables de mortalité et est minorée dans le cas où le viager porte sur deux crédirentiers.

  L’acquéreur peut bénéficier d’un abattement, compris entre 30 et 70 %, sur la valeur du bien lié au droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur.

  Si le vendeur doit partir vivre en maison de retraite, l’acquéreur pourra prendre possession du bien, mais en continuant à verser un complément de rente au vendeur ; la prise en charge des taxes et charges dépendra de l’acte de vente selon que le vendeur conserve l’usufruit ou un droit d’usage.

• Le viager libre : Ici, le vendeur renonce à son droit d’usage ou d’habitation. L’acquéreur peut donc disposer immédiatement du bien pour y vivre ou le louer. En contrepartie, le vendeur obtiendra un prix de vente 25 à 50 % plus élevé que pour une vente en viager occupé. Sa rente mensuelle sera elle aussi plus importante. Cette forme de viager est très recherchée mais aussi très rare. Elle ne représente que 5 % des transactions.

• Le viager sans rente : Cette forme de viager est elle aussi assez rare. Dans ce cas, le vendeur reçoit la totalité du prix de vente de son bien lors de la signature chez le notaire, tout en pouvant continuer à occuper son logement jusqu’à son décès. Il ne perçoit donc pas de rente par la suite. Quant à l’acquéreur, il bénéficie d’une décote importante.

• La vente à terme : Peu connue, proche du viager, la vente à terme ne repose pas sur l’espérance de vie du vendeur. En effet, vendeur et acquéreur se mettent d’accord sur un nombre de mensualités sur une durée précise : il n’a donc pas d’aléa. Le vendeur pourra continuer d’occuper son logement durant cette période et touchera une rente plus élevée. Pour ce qui est de l’acquéreur, il versera les mensualités durant cette même période avant de devenir définitivement propriétaire du bien et de pouvoir en jouir comme bon lui semble. Si le vendeur vient à décéder avant la fin de cette période, les rentes sont versées à ses héritiers.

Quels sont les avantages du viager ?

Pour le vendeur

Le principal avantage du viager, pour le vendeur, est le complément de revenus. Effectivement, en touchant une rente à vie, cela va lui permettre de pallier la diminution de revenus qui intervient au moment du départ en retraite. Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments :

• La valeur foncière du bien
• L’âge et l’espérance de vie du vendeur
• Le montant du bouquet versé
• Le statut du viager : libre ou occupé

La rente peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques. En cas de décès d’un des bénéficiaires, elle pourra être reversée intégralement au survivant. On parle alors de rente réversible. Elle peut également être réduite proportionnellement, on dit alors qu’elle est réductible.

Le viager présente également un régime fiscal avantageux. Bien que la rente viagère soit soumise à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’un abattement dont le montant va dépendre de l’âge du vendeur lors du premier versement :

• 30 % pour un premier versement à moins de 50 ans
• 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans
• 60 % pour un premier versement de 60 à 69 ans
• 70 % pour un premier versement à plus de 69 ans

Le bouquet, la somme versée par l’acheteur le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire, est quant à lui exonéré d’impôt.

Pour l’acheteur

Le principal avantage pour l’acheteur est la possibilité d’acheter un bien immobilier sans avancer de fonds importants et en échelonnant le paiement, grâce à la rente viagère. Celle-ci s’apparente fortement au remboursement d’un crédit, mais sans tous les frais liés à un prêt bancaire, notamment les intérêts.

À noter que chaque année, à la date anniversaire de la signature de l’acte de vente, le montant de la rente est revalorisé selon les clauses et indices prévus dans le contrat.

Viager et succession

Le viager engendre certaines conséquences pour les héritiers en cas de décès du vendeur ou de l’acquéreur.

Pour les héritiers du vendeur

Lorsqu’un bien est vendu en viager, il ne fait plus partie de la succession du vendeur. Ses héritiers n’ont donc aucun droit de succession dessus.

Cependant, en cas de rente réversible ou de vente à terme, ses héritiers continueront de percevoir la rente viagère. Et cela, sans avoir de droits de succession à payer dessus.

Pour les héritiers de l’acheteur

En cas de décès de l’acheteur, ses héritiers devront continuer de payer la rente viagère. À défaut, le vendeur pourra récupérer son bien. S’ils ne souhaitent pas continuer de payer cette rente, ils pourront soit revendre le viager et ainsi s’acquitter des sommes dues au vendeur, soit renoncer à leur part d’héritage. Pour éviter que leurs héritiers aient à s’acquitter de la rente viagère en cas de succession, de nombreux acheteurs souscrivent une assurance viager du type décès.